Najem kilku mieszkań a działalność gospodarcza – podatek od najmu

Kwalifikacji przychodów z najmu nieruchomości do odpowiedniego źródła dokonuje wynajmujący. Wynajmujący podejmuje decyzję czy przychody uzyskane z tego tytułu rozliczy w przychodach działalności gospodarczej czy  w ramach prywatnego najmu.

Gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest jej przedmiotem, przychody osiągnięte z tego tytułu zalicza się do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej.

W przypadku prywatnych składników majątku podatnik może zakwalifikować uzyskane przychody do odrębnego źródła, jakim jest prywatny najem i wybrać opodatkowanie ryczałtem ewidencjonowanym.

Kliknij w link: https://dwaplusjeden.com/konsultacje-ksiegowe/

Ważne:
Kwalifikacja przychodów z najmu prywatnych składników majątku jest kwestią sporną i nie zawsze zaliczenie tego rodzaju przychodów do prywatnego najmu bądź działalności gospodarczej zależy od decyzji podatnika.

W przypadku najmu kilku mieszkań organy podatkowe uważają, że dla określenia czy mamy tu do czynienia z działalnością gospodarczą nie ma znaczenia ilość lokali oraz ich rodzaj, ale to, czy w danej sprawie zachodzą przesłanki określone w art. 5a pkt 6 ustawy o pdof charakterystyczne dla działalności gospodarczej.

W sytuacji gdy sposób prowadzenia tej działalności ze względu na rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wypełnia znamiona działalności gospodarczej, to wówczas wynajem nieruchomości należy uznać za działalność gospodarczą i rozliczyć na zasadach właściwych dla tej działalności. Sposób klasyfikowania przychodów z najmu nie został jednoznacznie zdefiniowany w ustawie o pdof. Definicje taka można znaleźć w interpretacjach organów podatkowych. Interpretacje takie są dostępne na stronie Ministerstwa Finansów http://sip.mf.gov.pl/

Przykładowe interpretacje to:

Jaki podatek od najmu bez działalności gospodarczej?

W przypadku najmu podatek można rozliczać w trzech formach: ryczałtu, rozliczania podatku na zasadach ogólnych lub podatkiem liniowym.

Ryczałt to 8,5 proc. podatku

Zasady ogólne to 18 proc. lub 32 proc.

Stawka liniowa to 19 proc.

O wyborze tej formy opodatkowania przychodów z prywatnego najmu wynajmujący zadecyduje dokonując pierwszej wpłaty na podatek dochodowy.

Oświadczenie małżonków o opodatkowaniu przychodu z najmu przez jednego z nich lub rezygnacji z tej formy rozliczania przychodów z najmu:

• zarówno oświadczenie o dokonanym wyborze, jak i zawiadomienie o rezygnacji z niego może być podpisane przez jednego z małżonków, co jest traktowane na równi ze złożeniem przez niego oświadczenia o upoważnieniu go przez jego współmałżonka do złożenia oświadczenia/zawiadomienia w imieniu obojga małżonków. Oświadczenie to składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej za fałszywe zeznania.
• do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym zostanie otrzymany pierwszy w roku podatkowym przychód z najmu albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód został otrzymany w grudniu roku podatkowego.

Wybór kwartalnego ryczałtu:

• o wyborze kwartalnego sposobu opłacania ryczałtu ewidencjonowanego od najmu prywatnego podatnicy informują organ podatkowy dopiero w zeznaniu rocznym składanym za rok podatkowy, w którym stosowali ten sposób regulowania zobowiązań w podatku dochodowym.

Jeśli nieruchomość została zakupiona na kredyt, może się okazać, że rozliczenie na zasadach ogólnych lub podatkiem liniowym będzie bardziej atrakcyjne. Możemy wtedy obniżać podstawę opodatkowania, odliczając koszty związane z nieruchomością (czyli np. odsetki od kredytu czy wydatki na remont). Jeśli nie planujesz wydatków związanych z nieruchomością, warto rozliczać się ryczałtem. Podatku zapłacisz mniej, jednak nie będziesz też mógł niczego odliczyć.

Dla przychodów z prywatnego najmu do kwoty 100.000 zł stawka ryczałtu wynosi 8,5%, a od nadwyżki ponad tę kwotę 12,5% przychodów. Limit 100.000 zł dotyczy całego roku kalendarzowego i wszystkich posiadanych oraz wynajmowanych przez podatnika nieruchomości, np. lokale, grunty, mieszkania, budynki. Obejmuje również wszelkie rodzaje umów – tzn. najem, podnajem, dzierżawę, poddzierżawę oraz umowy podobne. Decydującym jest suma przychodów ze wszystkich tych tytułów.

Uwaga!

Dla zastosowania do określonego przychodu wyższej stawki (12,5%), decydującym jest data uzyskania przychodu z najmu – za którą uznaje się termin uzyskania przychodu (liczyć należy przychody faktycznie otrzymane lub postawione do dyspozycji).

2019-09-20