Jak uniknąć podatku od sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat? Poradnik krok po kroku.

Sprzedaż mieszkania to transakcja, która zazwyczaj wiąże się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego. Niemniej jednak, istnieją legalne sposoby, które pozwalają na uniknięcie tego zobowiązania. Dzięki zastosowaniu odpowiednich rozwiązań prawnych, możemy zaoszczędzić znaczną kwotę. W tym artykule szczegółowo omówimy, kiedy sprzedaż mieszkania podlega opodatkowaniu, jak uniknąć podatku od nieruchomości, jakie są zasady skorzystania z ulg oraz jak wypełnić formularz PIT-39.

Czy od sprzedaży mieszkania płaci się podatek? Kiedy sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu?

Zgodnie z polskim prawem, sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu, gdy nie spełnia określonych warunków związanych z czasem posiadania nieruchomości. Zgodnie z ustawą o PIT, dochód ze sprzedaży nieruchomości jest opodatkowany, jeżeli sprzedaż następuje przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie. Oznacza to, że sprzedaż mieszkania, które zostało zakupione w sierpniu 2021 roku, może zostać zwolniona z podatku dopiero po 5 latach, tj. od 1 stycznia 2027 roku.

Jaki podatek od sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat? Jak obliczyć?

Ile podatku od sprzedaży mieszkania trzeba zapłacić? Podatek od sprzedaży nieruchomości wynosi 19% i oblicza się go od dochodu. Dochód stanowi różnica pomiędzy ceną sprzedaży mieszkania a kosztami, jakie poniosłeś na jego nabycie, remont, a także ewentualną prowizję dla pośredników. Jeśli kupiłeś mieszkanie za 480 000 zł, wydałeś 60 000 zł na remont, a sprzedałeś je za 580 000 zł, podatek zapłacisz tylko od różnicy między przychodem a kosztami, czyli od 40 000 zł.

Jak uniknąć podatku od sprzedaży mieszkania?

Istnieją dwie główne metody uniknięcia zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości, które są zgodne z polskim prawem:

Metoda 1: Poczekaj 5 lat

Najprostszym rozwiązaniem jest po prostu odczekanie wymaganych 5 lat od końca roku, w którym nabyłeś (zbudowałeś) nieruchomość. Jeśli upłynie ten okres, nie musisz obawiać się płacenia podatku dochodowego. Taka opcja nie wymaga żadnych dodatkowych formalności czy spełniania specjalnych warunków, a cała procedura jest bezproblemowa.

Metoda 2: Skorzystaj z ulgi mieszkaniowej

Drugą metodą uniknięcia podatku jest skorzystanie z tzw. ulgi mieszkaniowej. Zgodnie z przepisami, jeżeli dochód uzyskany ze sprzedaży mieszkania przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe, to możesz uniknąć zapłaty podatku dochodowego. Cele mieszkaniowe to:

• zakup innego mieszkania lub domu,
• budowa nowego domu,
• nabycie gruntu pod budowę,
• remont, rozbudowa lub przebudowa istniejącej nieruchomości,
• spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego przed sprzedażą mieszkania na cele mieszkaniowe.

Aby skorzystać z ulgi, masz 3 lata na przeznaczenie środków ze sprzedaży nieruchomości na cele mieszkaniowe, licząc od końca roku, w którym dokonano sprzedaży. Ważne jest, abyś dokładnie udokumentował te wydatki, ponieważ w przypadku kontroli skarbowej będziesz musiał przedstawić stosowne dowody.

Przykładowe cele mieszkaniowe i dokumentacja:

Czy trzeba zgłosić sprzedaż mieszkania?

Tak, sprzedaż mieszkania należy zgłosić w urzędzie skarbowym. Formularz, który należy wypełnić, to PIT-39. Deklarację tę składa się do końca kwietnia roku następującego po roku, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości. Jeżeli korzystasz z ulgi mieszkaniowej, w formularzu PIT-39 zaznaczasz, że środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczysz na cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat.

Czy środki ze sprzedaży mieszkania mogą zostać przeznaczone na zakup nieruchomości za granicą?

Coraz więcej Polaków decyduje się na zakup nieruchomości za granicą (w krajach Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego lub Konfederacji Szwajcarskiej). Zgodnie z polskim prawem, zakup nieruchomości zagranicznej również może być uznany za cel mieszkaniowy, pod warunkiem że nowa nieruchomość służy wyłącznie własnym potrzebom mieszkaniowym. Zatem, jeśli planujesz kupić mieszkanie za granicą, które będzie wynajmowane lub przeznaczone na inwestycje, nie będziesz mógł skorzystać z ulgi mieszkaniowej.

Kiedy nie trzeba płacić podatku od sprzedaży mieszkania?

Podatku od sprzedaży mieszkania nie trzeba płacić, gdy:

• jego sprzedaż następuje po upływie 5 lat od końca roku, w którym je nabyto lub wybudowano

lub

• dochód ze sprzedaży zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe – tym samym zostanie spełniony warunek tzw. ulgi mieszkaniowej.

Te dwa wyjątki zostały przewidziane w przepisach głównie z myślą o osobach fizycznych, które nabywają nieruchomości na własny użytek. 

Warto też wiedzieć, że jeżeli sprzedaż następuje po upływie 5 lat, nie trzeba składać żadnej deklaracji podatkowej. W przeciwnym razie sprzedaż mieszkania należy wykazać na formularzu PIT-39, w którym można wskazać chęć przeznaczenia dochodów ze sprzedaży na realizację własnego celu mieszkaniowego. Na realizację warunków ulgi mieszkaniowej są 3 lata od złożenia zeznania.

Kto płaci podatek od sprzedaży mieszkania?

Podatek płaci osoba, która sprzedaje nieruchomość przed upływem 5 lat od końca roku jej nabycia lub wybudowania i nie korzysta z ulgi mieszkaniowej. Obowiązek podatkowy spoczywa wyłącznie na sprzedającym. Jeżeli nieruchomość objęta jest współwłasnością – np. należy do dwojga rodzeństwa – każdy z nich rozlicza się proporcjonalnie do swojego udziału w nieruchomości. 

Ile czasu na zapłatę podatku od sprzedaży mieszkania?

Podatek należy zapłacić w terminie złożenia zeznania PIT-39, czyli między 15 lutego a 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży mieszkania. 

Przykładowo, jeśli sprzedałeś nieruchomość w 2025 roku, to deklarację i ewentualny podatek musisz rozliczyć do 30 kwietnia 2026 roku.

Kiedy płacimy podatek od sprzedaży mieszkania otrzymanego w spadku?

W przypadku otrzymania nieruchomości w spadku pięcioletni okres nie liczy się od momentu jej przejęcia przez spadkobiercę, lecz od chwili jej nabycia przez spadkodawcę. Oznacza to, że jeśli spadkodawca był właścicielem mieszkania przez co najmniej 5 lat, spadkobierca może sprzedać je bez podatku niemal od razu. Podatek trzeba zapłacić tylko wtedy, jeśli sprzedasz odziedziczoną nieruchomość przed upływem okresu 5 lat od jej nabycia przez spadkodawcę – np. jeśli spadkodawca kupił mieszkanie w 2022 r., a zmarł w 2025 r., spadkobiercy będą mogli je sprzedać bez podatku w 2028 r.

Jak rozliczyć podatek od sprzedaży mieszkania?

Podatek rozlicza się poprzez złożenie formularza PIT-39 w urzędzie skarbowym razem z rocznym zeznaniem podatkowym. W zeznaniu wykazuje się uzyskany przychód, koszty uzyskania przychodu, dochód i ewentualne zwolnienia (np. ulgę mieszkaniową). W przypadku korzystania z ulgi należy wskazać, że środki ze sprzedaży zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe. Formularz należy złożyć elektronicznie lub tradycyjnie (w urzędzie lub pocztą).

Ile wynoszą odsetki za niezapłacony podatek od sprzedaży mieszkania?

Stawka odsetek za zwłokę od zalęgłości podatkowych jest zmienna. Sposób jej obliczania określa Ordynacja podatkowa. Stawka jest równa sumie 200% podstawowej stopy oprocentowania kredytu lombardowego, ustalanej zgodnie z przepisami o Narodowym Banku Polskim, i 2%, z zastrzeżeniem, że nie może być niższa niż 8%. Od 4 września 2025 r. odsetki wynoszą 12,5% ze względu na obniżenie stopy lombardowej z poziomu 5,5% do 5,25%.

Istnieje możliwość zastosowania obniżonej stawki odsetek (która wynosi połowę stawki standardowej), jeżeli podatnik spełnia warunki określone w art. 56a ustawy Ordynacja podatkowa1. Aby skorzystać z preferencyjnej stawki, podatnik musi:

• złożyć prawnie skuteczną korekty deklaracji, nie później niż w terminie 6 miesięcy od dnia upływu terminu do złożenia deklaracji;
• zapłacić zaległość podatkową w ciągu 7 dni od dnia złożenia korekty.

Jednocześnie obniżona stawka nie może być zastosowana, jeśli podatnik złoży korektę zeznania dopiero po otrzymaniu wezwania w ramach czynności sprawdzających.

Podsumowanie: Podatek od sprzedaży mieszkania — jak uniknąć?

Uniknięcie podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania nie jest trudne, ale wymaga znajomości przepisów i spełnienia określonych warunków. Kluczowe rozwiązania to:

• Poczekać z transakcją co najmniej 5 lat od zakupu mieszkania.
• Skorzystać z ulgi mieszkaniowej, przeznaczając uzyskane ze sprzedaży środki na cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat.

Jeśli nie chcesz ryzykować pomyłek w rozliczeniach podatkowych, warto skorzystać z pomocy profesjonalistów, którzy pomogą Ci w poprawnym wypełnieniu formularza PIT-39 i skorzystaniu z dostępnych ulg.

Zastosowanie powyższych rozwiązań pozwoli Ci uniknąć płacenia podatku od sprzedaży mieszkania i zrealizować transakcję zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Pamiętaj, że kluczem do sukcesu jest terminowe zgłoszenie sprzedaży oraz odpowiednia dokumentacja wydatków związanych z celami mieszkaniowymi.

Źródła:

• https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/ordynacja-podatkowa-16799056/art-56-a