Rozliczenie sprzedaży mieszkania

– podatek od sprzedaży mieszkania –

Kiedy i w jakiej sytuacji,  w związku ze sprzedażą mieszkania powstaje obowiązek składania zeznania podatkowego i zapłaty podatku dochodowego?

Co do zasady z tytułu sprzedaży mieszkania powstaje obowiązek złożenia deklaracji PIT-39. Zeznania za rok 2019 r. składa się w terminie od dnia 15 lutego do dnia 30 kwietnia 2020 r.

W zeznaniu podatnik ma obowiązek rozliczyć:

• przychód,
• koszty uzyskania przychodu,
• oraz dochód ze sprzedaży nieruchomości dokonanej w roku 2019.

W zeznaniu tym należy również wykazać kwotę dochodu z tej sprzedaży objętego zwolnieniem od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o pdof.

Obowiązek złożenia zeznania PIT-39 istniej po stronie podatnika także w sytuacji kiedy przychód z odpłatnego zbycia w całości przeznaczony zostanie na własne cele mieszkaniowe i dochód w całości jest wolny od podatku dochodowego.

Osoba fizyczna uzyskuje przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o pdof, gdy dokona sprzedaży nieruchomości poza wykonywaną działalnością gospodarczą w okresie 5 lat, licząc od końca roku, w którym ją nabyła. Podatek dochodowy od sprzedaży mieszkania wynosi 19% dochodu stanowiącego różnicę między przychodem z odpłatnego zbycia a kosztami uzyskania tego przychodu.

Jeśli jednak podatnik wydatkuje przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, może skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej określonej w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o pdof. Z przepisu tego wynika, że dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wolny od podatku dochodowego w wysokości odpowiadającej iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości. Od 1 stycznia 2019 r. obowiązuje zasada, że podatnik może skorzystać ze wskazanego zwolnienia, jeśli nie później niż w okresie trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, kiedy nastąpiło odpłatne zbycie, uzyskany przychód wydatkuje na własne cele mieszkaniowe i udokumentuje wydatki poniesione na ten cel. Cele mieszkaniowe, które uprawniają podatnika do skorzystania z ulgi, ustawodawca wymienił w art. 21 ust. 25 ustawy o pdof. Wśród nich wyróżnia się m.in. nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu.

Co w sytuacji gdy mieszkanie zostało nabyte w drodze spadku?

Do końca roku 2018 sprzedaż odziedziczonych nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat od ich nabycia zawsze wiązała się z obowiązkiem zapłaty podatku od uzyskanego w ten sposób dochodu. Termin 5ciu lat był liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie praw majątkowych. Nabycie w drodze spadkobrania nieruchomości następuje z chwilą otwarcia spadku, a więc z chwilą śmierci spadkodawcy.

W roku 2019r.  weszły przepisy podatkowe, które zmieniły sposób obliczania okresu, po upływie którego można sprzedać odziedziczoną nieruchomość bez konieczności rozliczania się z fiskusem. Od 1 stycznia 2019 r. właściciele odziedziczonych mieszkań nie muszą czekać 5 lat, by sprzedać je i uniknąć obowiązku zapłaty podatku dochodowego.

Obecnie przepisy podatkowe przewidują, że pięcioletni okres, po upływie którego można sprzedać nieruchomość bez konieczności zapłaty podatku dochodowego, liczy się od daty jej nabycia lub wybudowania przez spadkodawcę. Przykładowo osoba, która w 2020 r. odziedziczy dom kupiony przez jego rodzica w 2010 r., może sprzedać go od razu. Uzyskane w ten sposób pieniądze przeznaczyć na dowolne cele. Nie powstanie obowiązek zapłaty podatku dochodowego.

Może się zdarzyć, że nieruchomość ze spadku została nabyta przez spadkodawcę niedługo przed śmiercią czy też przed upływem 5-letniego terminu. Wówczas okres posiadania przez niego nieruchomości zmniejsza proporcjonalnie 5-letni okres, którym związany jest spadkobierca. Przykładowo, jeżeli zmarły rodzić zakupił dom w 2017 r., to dziedziczący w 2020 r. wnuczek będzie mógł sprzedać go bez podatku już w 2023 r.

Zmiany dotyczą wszystkich, którzy sprzedają odziedziczone nieruchomości po 1 stycznia 2019 r. Nie ma znaczenia data spadkobrania. Osoby, które odziedziczyły nieruchomość np. w 2017 r., również mogą doliczyć sobie okres jej posiadania przez spadkodawcę. Obecne przepisy obejmują również przypadki zbycia nieruchomości przez wdowców i rozwodników. Osoby będące wdowcami lub będące po rozwodzie mogą sprzedać nieruchomość w ciągu 5 lat od daty jej nabycia do majątku wspólnego lub wybudowania w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej, a nie jak wcześniej od dnia śmierci małżonka lub rozwodu.

2020-02-07